Monatsrate aus Sollzins und Tilgung
Bei einer Baufinanzierung wird die Rate meist über den Tilgungssatz festgelegt: Die jährliche Rate beträgt Sollzins plus anfängliche Tilgung, bezogen auf den Darlehensbetrag. Für 300.000 € bei 3,5 % Sollzins und 2 % Tilgung sind das 1.375,00 € im Monat. Die Rate bleibt während der Zinsbindung gleich; weil die Restschuld sinkt, steigt der Tilgungsanteil jeden Monat.
Restschuld und Zinsbindung
Am Ende der Zinsbindung ist das Darlehen meist nicht vollständig getilgt. Im Beispiel bleiben nach 10 Jahren 228.284 € offen, die zu dann gültigen Zinsen weiterfinanziert werden müssen. Bliebe der Zins gleich, wäre das Darlehen nach 29 Jahren getilgt. Mit 5.000 € Sondertilgung pro Jahr wären es rund 20 Jahre. Für Ratenkredite ohne Immobilie nutzen Sie den Kreditrechner, die Nebenkosten beim Kauf zeigt der Grunderwerbsteuer-Rechner.
Tabelle: Tilgungssatz und Laufzeit
| Anfängliche Tilgung | Monatsrate | Restschuld nach 10 Jahren | Schuldenfrei nach | Zinsen gesamt |
|---|---|---|---|---|
| 1 % | 1.125,00 € | 264.142 € | 44 Jahren | 280.990 € |
| 1,5 % | 1.250,00 € | 246.213 € | 35 Jahren | 216.741 € |
| 2 % | 1.375,00 € | 228.284 € | 29 Jahren | 177.593 € |
| 2,5 % | 1.500,00 € | 210.355 € | 26 Jahren | 150.898 € |
| 3 % | 1.625,00 € | 192.426 € | 23 Jahren | 131.406 € |
| 4 % | 1.875,00 € | 156.567 € | 18 Jahren | 104.695 € |
300.000 € Darlehen, 3,5 % Sollzins, monatliche Raten, gleichbleibender Zins bis zum Ende.
Häufige Fragen
Wie berechnet man die Rate einer Baufinanzierung?
Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12. Für 300.000 € bei 3,5 % Sollzins und 2 % Tilgung sind das 300.000 × 5,5 % ÷ 12 = 1.375,00 € im Monat.
Was ist die Restschuld nach der Zinsbindung?
Der Betrag, der am Ende der Zinsbindung noch offen ist und neu finanziert werden muss (Anschlussfinanzierung). Im Beispiel mit 2 % Tilgung sind nach 10 Jahren noch 228.284 € offen.
Wie hoch sollte die anfängliche Tilgung sein?
Häufig werden mindestens 2 % empfohlen. Mit 1 % Tilgung dauert die Rückzahlung im Beispiel 44 Jahre, mit 3 % nur 23 Jahre – bei gleichbleibendem Zins.
Lohnt sich eine Sondertilgung?
Ja, jede Sondertilgung senkt sofort die Restschuld und damit alle folgenden Zinsen. 5.000 € Sondertilgung pro Jahr verkürzen die Laufzeit im Beispiel von 29 auf 20 Jahre und sparen 63.149 € Zinsen. Wie viel Sondertilgung erlaubt ist, steht im Darlehensvertrag.